Architektonisches Studio, arch. Nikolay Nyagolov

Um schnell und ohne Verzögerungen mit der Planung beginnen zu können, ist es wichtig, über klare Ausgangsdaten zu verfügen. Auf diese Weise können wir von Anfang an bestätigen, was nach den Vorschriften zulässig ist, welche Einschränkungen es am Standort gibt und wie das Projekt in Phasen gegliedert werden kann.

Das Mindeststartpaket (empfohlen):

Eigentumsurkunde (oder Grundlage für die Schaffung von Baurecht), ggf. mit Angaben zu den Miteigentümern.
Aktuelle Skizze/Skizze aus dem Kataster (Kataster) - mit Kennung, Grenzen, Fläche.
Baugenehmigung (falls erteilt) oder Grund für die Erteilung der Genehmigung - sie legt die grundlegenden Parameter für die Entwicklung fest.
Bebauungsplan und Baureglement (wenn es einen aktuellen Bebauungsplan gibt) - Indikatoren wie Dichte, KINT, Höhe, Baulinien, Rücksprünge.

Neigungsdaten (sehr empfehlenswert, oft kritisch):

Vermessung (Ist-Situation und Topografie) - insbesondere für Höhen, Zäune, bestehende Gebäude, Bäume, Stützmauern.
Ingenieurgeologisches Gutachten (Geologie) - Schlüssel zum Bau und zur Gründung; kann erhebliche Kosten und Risiken sparen.
Informationen über Kommunikationsmittel (Strom, Wasser, Gas, Fernwärme, Straßenverbindungen) - Verfügbarkeit, Kapazität und Anschlusspunkte.

Auftrag des Kunden (für ein Haus oder ein Investorenobjekt):

Funktionsprogramm: Geschossflächen, Anzahl der Zimmer/Appartements, Parkplätze, Abstellräume, Gemeinschaftsräume, Anforderungen an Hof/Terrasse.
Leistungsniveau und Prioritäten: Design, Zeit, Budget, Energieeffizienz, Materialien.
Vorläufiger Budgetrahmen und Zeitplan - um die geeignetste Konzeption und technologische Logik vorzuschlagen.

Wenn Sie einige der Dokumente nicht haben:
Kein Problem - wir beginnen mit dem, was vorhanden ist, und übernehmen die Organisation der Beschaffung der fehlenden Quelldaten (z. B. Visum, Vermessung, Geologie), damit keine Zeit verschwendet wird und keine falschen Annahmen getroffen werden.

Die häufigsten Verzögerungen sind auf fehlende Vermessungen/Geologie und unvollständige Klarheit über die Erschließungsvorschriften zurückzuführen. Deshalb führen wir gleich zu Beginn einen kurzen „Check-in“ durch und liefern eine Liste mit den richtigen Unterlagen für Ihren Standort und Projekttyp.

Was die Fristen am häufigsten verlängert (insbesondere für Investoren)

Unvollständige oder verspätete Ausgangsdaten - fehlende aktuelle Vermessung/Geologie, unklare Entwicklungsregelung, ungeprüfte Mitteilungen.

Häufige Änderungen des Auftrags nach der Genehmigung des Entwurfs (z. B. Änderungen der Typologie, der Parkplätze, der Höhe, der Grundrisse).

Optimierungen „on the fly“ ohne klare Kriterien - wenn das Budget nicht feststeht oder es konkurrierende Ziele gibt (maximaler RZP / Premiumqualität / schneller Zeitrahmen).

Kollisionen zwischen Fachbereichen (Bauwerke/HVAC/El) - lösbar, aber zeitaufwändig, insbesondere ohne frühzeitige Koordinierung.

Genehmigungen und Verwaltung - die Fristen werden durch Arbeitsbelastung, zusätzliche Anforderungen und Erledigungszyklen beeinflusst.

Komplexe Fassaden und Details (insbesondere Signature Design) - Prototyping, Systemauswahl, Installationsdetails.

Verzögerte Entscheidungen von Auftragnehmern/Lieferanten - beim Warten auf die Auswahl bestimmter Systeme (Fenster, Fassade, HLK-Anlagen), die sich auf das Projekt auswirken.

Wie wir Vorhersehbarkeit gewährleisten

Zeitplan nach Phasen + Genehmigungsprüfpunkte (was wird wann genehmigt).

Fixierung des Briefings nach der Konzeptionsphase + Änderungsverfahren (klar, wie sie sich auf Frist/Umfang auswirken).

Frühzeitige Koordinierung der Fachbereiche (ggf. einschließlich BIM) zur Minimierung von Kollisionen.

Parallele Arbeit: Einige der technischen Lösungen und die Vorbereitung des Abgleichs können parallel laufen, wenn die Eingabe freigegeben wird.

Ja - eine Budgetoptimierung ohne Abstriche bei der Vision und der Qualität ist durchaus möglich, wenn sie frühzeitig und strukturiert erfolgt. Wir arbeiten mit einem „Design + Real Cost“-Ansatz, bei dem wir Lösungen in der konzeptionellen und technischen Phase bewerten und diejenigen auswählen, die das beste Ergebnis im Hinblick auf die Ziele des Investors/Auftraggebers liefern.

Wie das Verfahren bei uns funktioniert

Wir legen die Ziele fest
Wir legen die Prioritäten fest: maximaler RZP, Premium-Look, Termin, Energieeffizienz, Materialniveau (Premium/Signatur). Ohne klare Prioritäten wird die „Optimierung“ chaotisch.

Bewertung nach Schlüsselkomponenten
Wir unterteilen das Projekt in die Elemente, die sich am stärksten auf das Budget auswirken: Struktur, Fassade, Gemeinschaftsbereiche, Systeme (HVAC/EVAC/EL), vertikale Anordnung, Unterbau, Fenster und Details.

Optionalität und Vergleich von Lösungen
Wir bieten 2-3 realistische Optionen an (z.B. verschiedene Konstruktionsschemata, Fassadensysteme, Fenstertypen/Verglasungen, HVAC-Konzept) und zeigen die Auswirkungen auf:

Preis (ursprüngliches Budget),
Zeit und Komplexität der Umsetzung,
Qualität und Vision,
zukünftige Wartungs- und Betriebskosten.

Optimierung ohne versteckte Abstriche
Wir suchen nach Einsparungen, wo sie nicht sichtbar sind und nicht negativ wahrgenommen werden: optimierte Achsen und Abstände, Wiederholbarkeit von Details, sinnvolle Öffnungen, logische Installationswege, effizientere Montagelösungen.

Abschluss des Haushaltsplans vor dem Arbeitsentwurf
Wenn eine Option gewählt wird, legen wir die wichtigsten Entscheidungen und Details fest. Dadurch werden kostspielige Änderungen am Bau vermieden, die fast immer das Budget auffressen.

Wo echte Einsparungen am häufigsten erzielt werden

Konstruktionsschema (wirtschaftlichere Düsen, weniger komplexe Schalungen, schnellerer Zyklus)
Fassade (ein System, das hochwertig aussieht, aber einfacher zu installieren und zu warten ist)
Installationen und HVAC (richtiges Konzept = niedrigere CAPEX + niedrigere OPEX)
Wiederholbarkeit und Modularität an den Investorenstandorten (weniger nicht standardisierte Details, weniger Fehler)

Was wir als Ergebnis versprechen

Wir machen keine „Abstriche“ bei der Qualität - wir lenken das Budget auf Elemente, die einen sichtbaren Wert darstellen (Fassade, Gemeinschaftsräume, Komfort) und optimieren diejenigen, die technisch effizienter sein können. Auf diese Weise erhalten Sie ein Projekt mit einem hochwertigen Erscheinungsbild, das vorhersehbar und ohne Überraschungen gebaut wird.

Die Autorenaufsicht ist die Anwesenheit des Designers auf der Baustelle, um sicherzustellen, dass das Projekt so ausgeführt wird, wie es geplant und entworfen wurde, ohne Kompromisse in Bezug auf Details, Vision und Funktionalität. Sie ist besonders wichtig für hochwertige Entwürfe, komplexe Fassaden, nicht standardisierte Details und Projekte mit mehreren Fachgebieten.

Was umfasst die Überwachung durch den Autor?

Stichprobenkontrollen in den wichtigsten Phasen (Bauwerke, Mauerwerk, Installationen, Fassaden, Hydro-/Wärmedämmung, Tischlerarbeiten, Ausbau).
Erläuterung des Projekts gegenüber Auftragnehmern und Unterauftragnehmern: Details, Baugruppen, Materialien, Arbeitsablauf.
Lösung von „emergenten Situationen“ (RFI) - wenn in der Praxis ein Zustand auftritt, der eine konstruktive Lösung erfordert.
Kontrolle der wichtigsten Details - Fassadenlösungen, innere Knotenpunkte, Übergänge zwischen Materialien, sichtbare Linien und Proportionen.
Einigung über den Austausch von Materialien/Systemen - wenn der Auftragnehmer eine Alternative anbietet, bewerten wir die Auswirkungen auf Qualität, Aussehen, Garantien und Wartung.
Koordinierung zwischen den Fachbereichen vor Ort - damit es keine Konflikte gibt (z. B. HVAC-Läufe mit Struktur oder Fassade).
Protokolle/Richtlinien (je nach vereinbartem Umfang) - schriftliche Stellungnahmen und Entscheidungen zu wichtigen Punkten, um Klarheit und Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten.

Wichtige Klarstellung: Die Aufsicht des Autors ist kein tägliches Management der Teams, sondern eine professionelle Kontrolle über die Einhaltung des Projekts und die Qualität der Designlösungen der Konstruktion.

Der Unterschied zwischen den drei Rollen
A) Überwachung durch den Designer -
Wachen Sie über die Idee, die Details und die Qualität der Ausführung des Projekts.
Bietet Designlösungen für Veränderungen und Situationen in der Praxis.
Stellen Sie sicher, dass die architektonische und funktionale Logik im Prozess nicht verloren geht.

B) Bauaufsicht (unabhängige Aufsichtsbehörde nach dem Gesetz)
Überwacht die Rechtmäßigkeit und Sicherheit der Bauarbeiten.
Überwachung der Einhaltung des LTA, der Vorschriften, Protokolle und Gesetze (Gesetz 10/14/15 usw.).
Sein Schwerpunkt liegt auf den Prozessen und der Dokumentation sowie der Qualitätskontrolle nach Norm, nicht auf Designdetails.

C) Kontrolle durch den Investor (Vertreter des Investors)

Schutz der Interessen des Investors: Budget, Fristen, Verträge, Ergebnisse, Zeitpläne, Qualität im Vergleich zu den Verträgen.
Kontrolliert Auftragnehmer und Lieferungen nach kommerziellen Gesichtspunkten - wer, was, wann, zu welchem Preis und mit welcher Garantie.

Der Prozess der Koordinierung und Erlangung einer Baugenehmigung (CP) ist eine Kombination aus (1) ordnungsgemäß vorbereiteten Ausgangsdaten, (2) der Planung aller erforderlichen Teile und (3) der Koordinierung mit Institutionen und Betreibern. Wir führen diesen Prozess als Entwurfsprozess durch, so dass er vorhersehbar ist und „Rückläufer“ für Korrekturen vermieden werden.

Wie sie typischerweise (in der Praxis) abläuft:

Überprüfung der Förderungswürdigkeit
Klärung der Erschließungsregelung: Bebauungsplan/Bewilligung, Beschränkungen (Rücksprünge, Höhe, KINT, Dichte), Dienstbarkeiten, Zugang und Parkplätze.
Vervollständigung der Ausgabedaten
Aktuelle Katasterinformationen, Vermessungsdaten, Geologie (falls erforderlich), Kommunikations- und Anschlussdaten.
Entwurf der erforderlichen Teile
Architektur + Bauwerke + Installationen (Sanitär, Elektro, HLK), HSE/Brandschutz, EE (Energieeffizienz) und andere Teile je nach Standort und Anforderungen.
Konkurrenzen (möglichst parallel)
Kommunikation und Koordination mit den Betreibern und den zuständigen Behörden - dies ist oft der “kritische Pfad” in der Zeit.
Einreichung des Projekts und Verfahren zur Erteilung des RS
Endgültige Fertigstellung, Vorlage bei der Gemeinde/dem Bezirk, Antworten auf Kommentare, ggf. Ergänzungen.

Welche Institutionen und Unternehmen sind am häufigsten beteiligt?

Das hängt vom Standort ab, umfasst aber in der Regel Folgendes:
Kommune/Kreis (Chefarchitekt/Verwaltung) - Abnahme, Inspektion, Erteilung von RS
Versorgungsunternehmen: Elektrizitätsversorgung, Wasser und Kanalisation, Heizung/Gas (falls zutreffend), Betreiber für besondere Anforderungen
Brandsicherheit (falls erforderlich)
Straßeninfrastruktur/Verkehr (neue Zufahrten, Staus, besondere Ein- und Ausfahrten)
In besonderen Fällen: kulturelles Erbe, Ökologie/Bewertungen, Schutzgebiete, externe Anpassungen an die Umwelt
Wir arbeiten von Anfang an daran, die “richtige Liste” zu ermitteln, je nach Eigenschaft und Absicht.

Typische Risiken und Ursachen für Verzögerungen:

Unklarer oder problematischer Raumplanungsstatus (fehlender/veralteter Masterplan, Beschränkungen, Dienstbarkeiten, strittige Grenzen).
Unvollständige Ausgangsdaten (keine aktuelle Vermessung/Geologie, keine Daten über Aneignungen vorgelegt).
Unstimmigkeiten in der Planung zwischen verschiedenen Teilen (z. B. Konflikte bei der Verlegung von Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen mit der Konstruktion).
Parken und Zufahrt - ein häufiges Thema auf Baustellen.
Kommunikation und Kapazität - wenn es scheint, dass die Verbindung zusätzliche Lösungen/Investitionen erfordert.
Änderungen der Aufgabenstellung nach der Konzeptionsphase - führen zu einer Neukoordinierung und neuen Vereinbarungen.
Institutionelle Arbeitsbelastung und Wiederauffüllungszyklen - die „Rücksendung zur Korrektur“ dauert oft Wochen.

Wie können wir das Risiko verringern?

Wir führen eine frühzeitige Überprüfung der Eingaben durch (Status, Metriken, Zugang, Kommunikation).
Wir organisieren, wann immer möglich, parallele Abstimmungen anstelle von sequentiellen Abstimmungen.
Wir koordinieren die Fachbereiche frühzeitig (einschließlich BIM, falls erforderlich), um Bemerkungen und Kollisionen zu vermeiden.
Wir strukturieren die Dokumentation so, dass sie klar, vollständig und nachvollziehbar ist, was den Verwaltungsprozess beschleunigt.

Bei Luxuswohnungen ist das Beste selten ein einzelnes Gerät - es ist ein komplettes System, das als Ensemble konzipiert ist: Architektur + Konstruktion + Fassade + HLK + Steuerung. Das Ziel ist leiser Komfort, gleichmäßige Temperaturen, saubere Luft und niedrige Betriebskosten, ohne sichtbare Kompromisse beim Aussehen.

1) Wir beginnen mit der Schale

Die größten Verbesserungen gibt es bei der Isolierung, den Fenstern und den Details (Wärmebrücken, Luftdichtheit). Wenn die Gebäudehülle stimmt, kann die HLK-Anlage kleiner, leiser und wirtschaftlicher sein, und der Komfort wird robuster.

Premium-Standard: hochwertige Tischlerarbeiten, Qualitätsverglasung, Thermobrückensteuerung, Außenjalousien, wo erforderlich.

2) Komfort in einem Luxushaus = Lösungen mit niedriger Temperatur

Das beste Wohngefühl“ entsteht durch Strahlungskomfort und gleichmäßige Temperaturen:
Fußbodenheizung (und Wand-/Deckenstrahlungssysteme, falls erforderlich)
Systeme, die bei niedrigen Temperaturen arbeiten → effizienter und wirtschaftlicher
So bleibt der Innenraum sauber - ohne dominante Heizkörper und sichtbare Einbauten.

3) Heizung/Kühlung: “leise” und zonenweise

Ein hochwertiges Haus profitiert fast immer davon:
Zoneneinteilung (Wohn-/Schlaf-/Gäste-/Spa-Bereich)
Leiser Betrieb und präzise Steuerung
Versteckte Lösungen (lineare Diffusoren, versteckte Spulen, diskrete Gitter)
Oft suchen wir nach einer Lösung, bei der das System “nicht sichtbar” ist, sondern sich nur wie ein Komfort anfühlt.

4) Lüftung mit Wärmerückgewinnung: der unsichtbare Luxus

Wahre Behaglichkeit ist Qualitätsluft ohne Zugluft und ohne Wärmeverlust:
Zentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung (HRV/ERV)
Kontrolle von Luftfeuchtigkeit und CO₂
Filtration (besonders wichtig in städtischen Umgebungen)
Dies ist eine der wertvollsten Investitionen in ein hochwertiges Haus - es verbessert das tägliche Leben, den Schlaf und das Gefühl von “High Class”.

5) Intelligente Steuerung

Für die Unterschriftsebene empfehlen wir eine intelligente Verwaltung, die robust und nützlich ist:
Komfortszenarien (Tag/Nacht/Abwesenheit),
Steuerung von Rollläden/Jalousien zur Vermeidung von Überhitzung,
Energie- und Luftqualitätsüberwachung.
Wichtig ist, dass das System integriert und einfach zu bedienen ist, nicht komplex um der Komplexität willen.

6) Materialien und Details, die das Design erhalten

In luxuriösen Häusern besteht der “Kompromiss” meist aus sichtbaren Einbauten, Lärm und Kondensation. Deshalb verlassen wir uns auf:
Gute Details der Fassade und der Fenster (kein Kondenswasser/Beschlag),
ordnungsgemäße Beschattung,
diskrete Kanäle und versteckte Revisionen,
akustischer Komfort (Lärm von Maschinen und Luftkanälen).

Die Bezahlung von Designdienstleistungen folgt in der Regel einem etablierten Industriestandard: Arbeit in Phasen mit klar definiertem Umfang, Zeitrahmen und Verantwortlichkeiten. Dies gibt dem Kunden Planungssicherheit und dem Team einen konsistenten und kontrollierbaren Arbeitsablauf vom Konzept bis zur Fertigstellung.

Die am häufigsten verwendeten Modelle

Festes Honorar (nach Umfang) - geeignet für ein klares Mandat und ein relativ stabiles Projekt.

Prozentsatz des Bauwerts - wird häufig bei größeren Projekten und Investorenprojekten verwendet, wenn der Umfang und die Details im Prozess festgelegt werden.

Hybridmodell - Kombination: Festhonorar für den Entwurf + separater Umfang für die Überwachung/Koordinierung des Autors oder festes Basispaket + Optionen.

Typische Zahlungsabstufungen
So werden die Zahlungen beispielsweise gestaffelt:
Konzeptionelle Gestaltung (Varianten, Konzept, Funktionsschema)
Technischer Entwurf (Koordinierung aller Teile, Vorbereitung für Genehmigungen/DRs)
Arbeitsentwurf (Ausführungsdetails - Fassaden, Baugruppen, Spezifikationen)
Autorenbetreuung (nach Zeitplan/Besuchen/Schlüsselphasen - entsprechend dem vereinbarten Umfang)
Dies ermöglicht Kontrolle und Transparenz: Jede Phase wird abgenommen und genehmigt, bevor zur nächsten übergegangen wird.

Im Vertrag beschreiben wir eindeutig den Standardumfang, der die typischen Aktivitäten für die jeweilige Phase abdeckt. Alle zusätzlichen Leistungen - z. B. zusätzliche Varianten, außergewöhnliche Änderungen nach der Genehmigung, zusätzliche Besichtigungen, beschleunigte Zeitpläne, erweiterte Details, BIM/3D-Ergänzungen, spezifische Autorentätigkeiten, Teilnahme an zusätzlichen Sitzungen usw. - werden zu einem Satz berechnet, der dem Kunden vor der Vertragsunterzeichnung mitgeteilt wird.

Warum ist es besser für den Kunden?

Dieser Ansatz schützt das Projekt vor versteckten Kosten und bietet einen genauen Rahmen:
was enthalten ist,
was es zusätzlich gibt,
wie sich die Änderungen auf Zeit und Budget auswirken.